新聞來源
聯絡人
登錄日期
2003/10/07 01:49:07 pm

系統推薦:

  台東租廠房廠辦
  台東溫泉套房
  卑南建地
  泰安房屋



GoodHouse 好房網路推薦:

精選物件
拍賣屋 還能撿便宜?
新聞發佈時間:2003/10/07 04:47:51 pm
       

金拍、銀拍、法拍市場參與者越來越多,大量投資客並穿梭其中,拍定底價越來越接近市價。台灣金融資產服務公司日前某場拍賣會中,一棟位於台北縣樹林的二層樓透天厝,甚至以超出底價47.44%的高價決標,拍定價格比市價還高。

很多人不禁要問:拍賣市場還有多少便宜屋可撿?


法拍屋轉手 利潤最高

根據台灣金服公司統計,「金拍屋」(金服公司拍賣的房地產)市場成立迄今,平均成交價格約為市價的72.5%;平均拍次則是2.47拍,換言之,想要購買中意的金拍屋,至少第二拍就得進場。至於銀拍屋(銀行委託專業機構或自售的拍賣屋),銀行業者說,平均成交價則是略低於市價七成。法拍屋市場拍定價通常低於市價五成,投資的利潤最高,但實際拍定價格視房屋條件差異相當大。

拍賣屋其實源自法拍屋,拍賣底價從市價起跳,每多一拍,底價就打八折,連拍四次(底價僅剩市價51折)都乏人問津的法拍屋,很多債權銀行就會重新包裝後成為銀拍屋,有些銀行會委由專業拍賣機構戴德梁行拍賣,或是銀行自行標售,底價訂定多半為市價6折至65折。

一般而言,拍賣屋投資管道不外透過法院購買法拍屋;到台金服公司拍賣會場投標,購買金拍屋;或直接至戴德梁行的拍賣會喊價,購買銀拍屋,算來算去就是三條途徑。

啊,停拍 別人買走啦

不過,對拍賣屋有興趣,經常仔細研究台灣金服公司拍賣公告的民眾,可能會有疑問。原來,許多原本已經被相中,準備進場標購的待拍物件,常常在拍賣會前夕被宣告停拍,投資人只好倖倖然重新尋找投資標的,這些停拍物件到那裡去了?

台灣金服副總陸俊雄說,停拍的物件不是被私下買走,就是屋主捨不得房子被賣掉,趕在拍賣會開始前和銀行達成協議,透過繳交利息或償還本金方式,相當程度解決債務問題,挽救房子被拍的危機。如果不想在公開拍賣會與眾多買家競價,不妨可以透過和屋主私下協議購買,協議後達成的成交價通常會比拍賣底價略高,但若房子賣相佳,能夠吸引買家,私下協議管道的購買價格還是可能會比拍賣會上的拍賣價格低。

私下買 議價較麻煩

停拍的物件可以被「私下買走」?陸俊雄說,部分買家看到中的房子會「提早下訂」,直接與銀行和債務人洽談,希望跳過拍賣程序,確保可以買得到。

陸俊雄表示,直接議價的好處是沒有競爭者,買到房子機率大,但卻不見得簡便。房屋雖然淪為待拍物件,但所有權仍然屬於屋主,債權銀行只是擁有債權而已,想要透過私下議價購買拍賣屋的民眾,不但得和銀行交涉,還必須和屋主洽談,待三方都達成協議,敲定價錢後,才可能成交。

陸俊雄表示,最重要的是,在銀行和債務人都希望賣得好價錢情況下,透過提前議價購買拍賣屋,仍然免不了被要求加價。

陸俊雄說,透過拍賣會購買法拍屋或金拍屋十分簡便,不用大費周章到處商談,唯一的缺點是不一定買得到,而且在不確定有多少競標者情況下,往往加價幅度都比較私下議價來得高。

拍賣程序前 買到超值

其實,拍賣屋不一定只有在拍賣體系才能購得。

如果能在房子「成為逾放屋等待法院查封」,或法院「已查封,但尚未進入拍賣公告程序」前,提早獲得訊息,將有機會用較好的價格,輕鬆買到最物超所值的房子,而這部分資訊的獲取,就有賴於平日和房仲經紀人維持良好關係。

信義房屋企研室林永孟表示,許多屋主雖然房子已被銀行列為逾放屋,但在法院沒有正式查封前,賣屋還債的意願多半不高,就算有屋主願意在查封前委託房仲公司代售,這個階段的房屋也都是以一般中古屋名義出售,不見得有比較好的轉手利潤。

林永孟說,一旦房屋遭到查封,準備依程序進行拍賣,這時屋主多半己經開始著急,因為,法拍屋金拍屋首拍底價就是市價,很少人會選在這時候進場,往往真正拍出去時,都已經是二、三拍,僅餘市價8折甚至是64折的「剩餘價值」,在屋主和銀行都不樂見房屋被低價賤賣情況下,如果屋主在查封後委託房仲經紀人儘速脫手,這時的價格就非常好談。

林永孟表示,目前金拍屋或法拍屋多半在第二、三拍(市價八折到64折之間)成交,透過管道得知有待拍房屋的民眾,如果希望將價格殺到市價六折以下,成交機率幾乎是零,「人家乾脆就按程序讓房子被拍賣就好了,搞不好還有買方願意加價」。

市價8折 最容易成交

他說,搶在拍賣程序啟動前提早議價,可以省去鑑價和拍賣成本,較之拍賣會前的私下議價,價格可以再砍一截。林永孟認為,市價八折是銀行、屋主和買方,三者都能接受的價碼,也最容易成交。

拍賣消息 仲介一把抓

至於如何獲致這類即將遭到拍賣的房屋消息,林永孟表示,不妨多注意房屋廣告中的「急售」字樣,並且常和熟悉的房仲經紀人保持連繫。

對於還是有不少民眾,對拍賣房屋存有品質不良,缺乏保障,「一定有什麼問題」的刻板印象,陸俊雄表示,金拍屋和法拍屋其實沒有什麼不好,但還是要專業投資客才懂得搶。

電話:04-23160106
傳真:04-23130523