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不動產證券化契約 攸關籌資成敗
新聞發佈時間:2004/04/20 04:02:12 pm
       

【王信人/】

財政部預期今年內,將有多家業者提出不動產證券化申請案,律師業者對此表示,發行不動產證券化可節省企業籌資成本,消除利率變化的風險,但值得注意的是,不動產證券化的法律契約非常複雜,受託機構要做的事情極多,如規範本金贖回、清償,常達一、二百頁厚厚一本,比其他的法律契約還不容易訂定,值得發行機構留意。

兩種產品權利不同

協合國際法律事務所合夥律師莊國偉(見圖)指出,不動產證券化有二種,第一種為「不動產信託投資」,以公開募集或私募方式,成立投資信託,並以收取的價金,投資不動產及不動產相關權利;第二種為「不動資產投資」,以不動產或不動產相關權利交付信託後,由受託機構公開募集或私募方式,對投資人發行或交付受益憑證。

不動產證券化的形式,事實上已經存在於一般經濟活動中,例如有些建商對於所推出的建案,會成立新公司,把風險及利潤獨立,則該公司的股份表彰建案的相關權利,也是一種證券化的形式。

但是這種證券的投資人,必須同時負擔公司的其他風險,例如或有負債等,無法如信託方式一般,把不動產原所有權人的風險(尤其是信用風險),和不動產的相關權利劃分開來。

企業大省籌資成本

企業發行不動產證券化的主要目的在於可以降低財務成本,舉例,目前向銀行借錢的利率是四%,發行證券化憑證只要付二%到三%,可以省下一個百分點的利率,發行五十億元,一年省下五千萬元的籌資成本,八年可以省下四億元,非常可觀。而且,可以把成本固定下來,避免利率反彈的風險,因此非常具有發行誘因。